注文住宅を建てる土地はありますか

注文住宅を検討する場合、土地も一緒に探すことになりますので非常に仕事が増えてきます。土地を探しながら間取りへの希望をまとめて、照明やインテリアなども探していく。この作業を仕事の合間に行うのは、休日をしばらく潰すことになるかもしれません。特に土地だけを探すときは、根気が必要でしょう。希望のエリアの地図を見て、空き地には〇を付ける。そしてしらみつぶしに法務局で所有者をチェックして、直接売買を頼む。こんな方もいると思いますが、情熱とパワーが無ければなかなかできないことですよね。皆さんは土地を探す場合、どんな方法で探しますか？

まずネットのポータルサイトなどでチェックする

ネットで土地を探す場合は、「北海道　土地　購入」「札幌市　土地」などを検索ワードにすると、いろいろポータルサイトやハウスメーカー、工務店のサイトが出てくると思います。ここでいろいろとチェックをして、希望エリア、広さ、価格などをポイントにして、数カ所メドを付けておきましょう。希望エリアに無い場合でもエリアを広げて探してみると、希望に見合う土地が出てくるケースがあります。あまり小さな範囲で探すのではなく、最初は広い範囲で探してみましょう。ここもコツになります。

ネットで土地を探してメドを付けましょう

自分で歩いて、または調べてみる

自分で土地を探すときは、法規制に気を付けて探しましょう。この法規制とは用途地域による絶対高さ制限や斜線制限、北側斜線制限などです。この法規制によっては希望する間取り、マイホームは不可能なケースもありますので、まずその土地の用途地域と規制についても調べておきましょう。200坪で格安の土地を見つけた！と喜んでも、そこが工業専用地域の場合は、住宅は建てることができません。このように、空き地があればどんな家でも建てられるわけではなく、場合によってはNGのケースもありますので、単独で探すときはこの法規制に気を付けてください。

不動産会社に土地探しをお願いする

不動産会社に希望の土地探しを依頼し、そこの土地が気に入って売買契約を結ぶとします。この場合、その不動産会社に「仲介手数料」を支払うことになります。

その仲介手数料を計算してみましょう。その計算式は以下になります。

取引物件価格（税抜）×3％+6万円+消費税

例えば土地の価格が1500万円（税抜）の場合、
1500万円×3％+6万円＝51万円
これに消費税10％を足すと56万1000円となります。

この56万1000円を不動産会社に支払うことになりますので、結構大きな出費ですよね。これは現金で支払うことになりますので、預貯金に余裕が必要です。
また、土地だけで住宅ローンは組めませんので、土地代金のローンを組む時は金利が高目の各種ローンとなります。ここはちょっとポイントになりますので覚えておきましょう。

希望のエリアに土地があったけれど「建築条件付き宅地」だった場合

これは別のコラムでも説明していますが、この宅地を購入するときは建築会社を選ぶことはできません。その土地には最初から「特定の建築会社で施工をすること」が条件となっています。
「このハウスメーカーで建築したい」、「お目当ての工務店がある」
というようなファミリーには向いていないでしょう。
とはいえ、土地の場所はまさに理想的。そんなときはその施工会社について、いろいろチェックしてみましょう。公式サイトで過去の施工例などを見て、モデルハウスやオープンハウスがあるときはそこも見学してください。そして担当者とも会話を交わし、希望する住まいが叶いそうなときは、そこと話を進めても良いでしょう。

ひとつの出会いを大切にする

この担当者が感じ良ければ、きっと良い出会いかもしれません。自分たちが夢見ている住まいのスタイルなどを、簡単でいいので話してみましょう。その希望にさらに「こうしたらどうでしょう」などと、思わぬ提案や工夫を提示してくれるかもしれません。このように話が合う、相性が良いときはここで決めても良いと思います。話しやすい担当者がいるのであれば、きっとうまく言えない夢もカタチにしてくれるはずです。

住宅ローンを上手に組みたいときは、施工会社に土地探しも依頼する

まず施工会社を決めましょう

土地だけ購入しても住宅ローンが組めないのは先に説明しましたが、一番効率が良いのは施工会社を決めて、そこに土地探しをお願いすることです。希望のエリア、広さ、環境などを説明して、土地を紹介してもらいましょう。ひょっとすると希望より狭かったり、場所が希望通りではないかもしれません。でも、その土地の状況を生かしたプランニングもスピーディーにできるので、最終的にはきっと快適で満足のいく新居になると思います。また、子どもが小さいファミリーは校区の問題や学校までの距離なども考えて、土地をきめてください。

土地を決めた後は急いで間取りを決めましょう

土地探しを始める前にきっとマイホームに欲しいもの、叶えたいことなどをまとめていると思います。そこを踏まえてプランニングを行いましょう。細部にまでこだわるときっと大変な労力がかかりますが、それも注文住宅ならではの醍醐味です。満足がいくまで綿密に話し合いをして、自分たちだけの住まいを決めていきましょう。ここでひとつ余裕があるときは、インテリアやファブリック、そして室内のベースカラーなどをどうするかも検討しておいてください。もちろんどんどん変わっていくかもしませんが、基本を抑えておくと、後々考えやすくなります。

土地が決まった場合は間取図と見積書を持って住宅ローンの申請へ

施工会社が決まり、土地もそこで決まった場合はまず間取図と見積書を作ってもらいましょう。土地と建物のローン申請を同時に行う場合は、この間取図と見積書も必要になりますので、この書類を持って住宅ローンの申請をしましょう。さらに、つなぎ融資等のことは、「建築条件付き宅地」のコラムを参照してください。

ここでは、施工会社が決まっていて土地も間取りも見積もりも決まっていること。これが住宅ローン申請には必要だと頭の片隅に入れてください。

間取図と見積書を持って住宅ローンの申請を行いましょう

土地を親から譲ってもらう場合、贈与？相続？

親から土地を譲ってもらう場合、不動産を生前贈与する時に贈与税などがかかります。しかし、その贈与税を非課税の0円にする方法として、基礎控除額の範囲内での暦年贈与であれば、贈与税はかかりません。

暦年課税を選択した場合
基礎控除は受取人一人につき年間で110万円以下と定められており、贈与された財産の合計額が110万円以下であれば贈与を受けても贈与税の申告は不要となります。

相続時精算課税制度で贈与した場合
条件：60歳以上の父母、または祖父母から、20歳以上の推定相続人である子、または孫に対して財産を贈与した場合
相続時精算課税制度というものが使えて2500万円以内の場合は非課税になります。

このように贈与でも非課税する方法があるので、調べてみましょう。

土地を親から譲ってもらうケースもありますので、ここでもよく考えましょう

このように、ネット、不動産会社、施工会社、建築条件付き宅地、親から譲ってもらうなど、土地の購入について考えてきましたが、最後に空き地じゃなくても良い場合は、売り出している中古住宅を購入し、家屋は壊して建て替えるのもひとつの方法です。もともとあった住宅地なら希望のエリアとマッチすることもあるはず。そんなときは古い家屋を壊すための費用も考えて、検討してみましょう。

念願の注文住宅でのマイホームを実現しましょう

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