【覚えておこう！】建築基準法～建ぺい率と容積率、高さ制限

まず、建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合です。カンタンに言うと、建ぺい率が高いと建物面積は大きくなり、低いと建物面積は小さくなります。この建ぺい率は先に説明した用途地域で制限されていて、それぞれ建ぺい率の上限が決まっています。つまり、用途地域によっては希望の住まいがNGの場合も出てくるかもしれません。一方、容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合で、これも用途地域によって上限が決まっています。そして絶対高さ制限や北側斜線制限など、低層住宅関係の用途地域ではさらに厳しい制限もあり、土地を探してマイホームが建つまでにクリアしなければいけないことは本当に多くあります。でも、そこで頑張ってこそ、夢がカタチになります。綿密に計画を練って、調べて、念願の「我が家」を実現しましょう！

用途地域別の建ぺい率の上限

建築基準法では住宅街や工場などが混在しないように、土地や建物の基準を定めた「用途地域」が13種類あり、それぞれの制限があります。この用途地域によって建ぺい率も変わりますので、まずそこからチェックしておきましょう。

第一種低層住居専用地域　30％～60％
第二種低層住居専用地域　30％～60％
第一種中高層住居専用地域　30％～60％
第二種中高層住居専用地域　30％～60％
工業専用地域　住宅建築不可
第一種住居地域　50％～80％
第二種住居地域　50％～80％
準住居地域　50％～80％
準工業地域　50％～80％
近隣商業地域　60％・80％
商業地域　80％
工業地域　50％・60％
田園住居地域　30％～60％

このように、用途地域によって建ぺい率の上限が定められ、数値が高いほど建物面積は広くなります。商業地域などは80％もありますので、大きな建物が多くなり、デパートや商業ビル、テナントビルなどが多くなることが分かりますね。

そして、一般住宅を建てようとしたとき、例えば敷地が200㎡で建ぺい率が仮に60％の場合は、建物の面積は120㎡以内になります。このように、用途地域の上限によって建物面積も考えなければいけなく、そこに陽当たりの良い間取りや庭などを含めると、上手に設計してマイホームを建築しなければいけないでしょう。

建ぺい率の緩和措置

ただし、建ぺい率の緩和措置もあり、以下2つのケースのときは建ぺい率を10％プラスすることができます。

① 特定行政庁が認めた角地の場合
② 防火地域で耐火建築物等、または準防火地域で準耐火建築物等の場合

上記の条件を満たしたときは建ぺい率が10％アップできます。諦めていた自分だけの空間もここなら可能かもしれません。
ぜひ覚えておきましょう！

マイホームのプランは用途地域も意識して慎重に検討していきましょう

用途地域別の容積率も調べましょう

マイホームを建てるときは、建ぺい率と同時に容積率も大事な要素です。この2点で、敷地に対する住まいの大きさや広さなどが決まってきます。

第一種低層住居専用地域　50％～200％
第二種低層住居専用地域　50％～200％
第一種中高層住居専用地域　100％～500％
第二種中高層住居専用地域　100％～500％
工業専用地域　住宅建築不可
第一種住居地域　100％～500％
第二種住居地域　100％～500％
準住居地域　100％～500％
準工業地域　100％～500％
近隣商業地域　100％～500％
商業地域　200％～1300％
工業地域　100％～400％
田園住居地域　50％～200％

上記のように用途地域によって容積率も異なり、これは都市計画で指定されています。
敷地面積に対する最大延べ床面積は以下の計算式で算出することができます。

最大延べ床面積＝敷地面積×容積率の上限

例えば、第一種低層住居専用地域で敷地面積が200㎡、容積率が80％の場合は
200㎡×0.8＝160㎡となり、160㎡までの延べ床面積が可能です。

このように、用途地域によって容積率が決まっていて、その容積率によって建物の延べ床面積の上限も決まっています。
土地の条件や場所を考えないまま、いろいろプランを練っていても不可能なことも出てくるかもしれません。
このような制限があることも同時に考えながら、要望をまとめておきましょう。

道路幅員によっても制限されます

容積率は用途地域別に加えて、道路幅員によっても制限されます。道路幅員とは道路の道幅のことで、この道幅が狭いと容積率いっぱいの建物を建てても、例えば災害時などの避難ができない、日照や風通しの問題などが出てくるでしょう。街並みも美しくならないですよね。
そのため、建物前面の道路が12ｍ未満の場合は、40％を前面道路幅員に掛けて容積率を算出するように定められています。また敷地が2つの前面道路に面している場合は、道路幅員の広い方を前面道路としています。

例えば、第一種中高層住居専用地域で容積率が300％、前面道路幅員が5ｍだとします。
この場合は道路幅員が12ｍ未満なので、住居関係の掛け率40％を使います。

5ｍ×40％×100＝200％

ここでは、容積率は300％から200％になり、延床面積も予定より狭くする必要があるかもしれません。
このように敷地に接する道路の幅でも制限があるため、土地を探したいときは十分に注意しておきましょう。
「敷地に面した道路が広いこと」ここが大きなポイントになります。

容積率の緩和条件

でもこうした厳しい容積率も緩和されるケースがあります。道路幅員が15ｍ以上の幹線道路につながっていて、道路幅員が6ｍ～12ｍ未満のときは、「広い道路に面している」と考えられ、容積率も緩和されます。

敷地条件と用途地域による制限をクリアしながら上手にプランしてください

建物の高さにも制限

住宅地では建物の高さが制限されます

住居関係の用途地域では低い建物を、そして商業系では高い建物が可能となり、住み分けて、より良い街づくりが考えられています。そのため多くの制限もありますので、ここで詳しく説明していきます。

まず高さ制限には、前面道路の反対側の道路境界線からの距離で、建物の高さを制限する道路斜線制限、そして敷地境界線からの距離で建物の高さを制限する隣地斜線制限があります。
さらに、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域などの住宅関係の地域には特別厳しい制限があり、北側斜線制限という、隣家の日光を遮らないようにする高さ制限が適用されています。また、低層住宅関係の各地域では絶対高さ制限があり、その高さを守らなければいけません。

建てる前に土地と隣家との距離などもチェックしておきましょう

絶対高さ制限とは

この絶対高さ制限とは、低層住宅専用地域で定められていて、この地域で建てられる住居の高さは10ｍ、または12ｍまでと決まっています。この高さでは3階建ての住まいはほぼ不可能で、2階建てや平屋が多くなる地域となります。高い建物が無いため、それぞれの住まいの日照は守られ、閑静な住宅街といえるでしょう。でももうちょっと広くしたいと考えたときは、2階建てでも設計の工夫で中2階をプランするなど3層にすることは可能なので、柔軟に考えて計画を進めていきましょう。また、さまざまな制限を覚えておくことで、希望の住まいを建てるための土地の探し方も変わるはず。こうした住宅を建てるときの制限などはできれば最初に覚えておきましょう。

このように、注文住宅を建てる場合、北側斜線制限、絶対高さ制限などを守ることになります。さらに先に説明したように建ぺい率や容積率なども含めると、土地を探して決めて、設計、完成までの道のりはそう簡単ではありません。ですが、そこを乗り越えた分、完成したマイホームにはきっと夢に描いた空間が実現していることでしょう。そのためには希望通りの良い家づくりができるハウスメーカーや工務店などに出会うことが大切です。注文住宅を計画中の方は、相性の良いハウスメーカーや工務店のセレクト、家づくりのプランと同時に敷地と建物、そこでの制限なども踏まえて、じっくりと計画を練っておきましょう。

ハッピーなマイホームを実現しましょう

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